搜房网“0.5佣金”模式不构成不正当竞争

　　来源：IPRdaily

　　据中国之声《央广新闻》报道，2月初，由于搜房网推出二手房交易0.5佣金，武汉当地30多家中介公司的相关人员上门围堵搜房网武汉公司，致使该办公区一度陷入瘫痪状态，那么，搜房网的“0.5佣金”模式，构成对传统房屋中介公司的不正当竞争吗？

　　据中国之声《央广新闻》报道，2月初，武汉当地30多家中介公司的相关人员上门围堵搜房网武汉公司，致使该办公区一度陷入瘫痪状态。其实从去年开始，搜房网与房地产中介公司之间的关系就已高度紧张。分析认为，这起事件的导火索主要是搜房网在北京等5个城市试点的“0.5佣金”模式。所谓“0.5佣金”模式，源自搜房网日前试点推出的“直客式”服务，即业主可以通过搜房网的PC或者App委托房产，购房者则可以通过平台直接找到房源进行交易，由于中间节省掉了门店等固定支出和庞大的人员管理支出，全流程服务只需成交价0.5%的中介费。业内专业人士表示：“搜房网推出二手房交易0.5佣金无疑是与传统中介的公开竞争，而且搜房拥有运营成本低、成交效率高的优点，价格上更具有竞争力，必然遭到传统中介的反击和激烈抵制行为。”

　　那么，搜房网的“0.5佣金”模式，构成对传统房屋中介公司的不正当竞争吗？笔者认为，答案是否定的，原因包括两个方面。

　　搜房网的“0.5佣金”模式并不构成“倾销”

　　所谓不正当竞争行为，是指不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。而不正当竞争行为，就是经营者在市场交易中，违反自愿、平等、公平、诚实信用的原则和公认的商业道德的行为。在我国的反不正当竞争法，具体的不正当竞争行为包括假冒商品信息、垄断经营、权力经营、违法折扣、虚假宣传、侵犯商业秘密、倾销、搭售、违法有奖销售、损害商誉、违法招投标等形式，以及虽不能被上述行为模式所涵盖，但违反一般的诚实信用和公认商业道德的不正当经营行为。

　　显然，搜房网的“0.5佣金”模式，最令人诟病的在于其佣金价格远远小于其他房屋中介公司的报价，因此，如果构成不正竞争的话，最可能触犯的是“倾销”条款。

　　根据我国凡不正当竞争法的规定，所谓倾销，是指经营者为排挤竞争对手，以低于成本的价格销售商品。显然，要构成倾销，必须具备两个不可或缺的法律条件：第一，必须有证据证明其排挤竞争对手的主观意图；第二，销售商品的价格是低于其经营成本。

　　构成倾销必须同时满足上述两个条件：不具备“排挤竞争对手”主观目的的行为不属于倾销，例如销售鲜活商品、处理即将到期的商品、季节性降价以及为清偿债务、转产、歇业性降价销售商品等；销售商品价格虽明显低于竞争对手但未低于其经营成本的，不构成倾销。例如，在搜房网“0.5佣金”模式下，0.5%的中介费明显低于传统房屋中介公司2%-3%的水平，但是只要没有证据表明其低于自己的经营成本，就不能认定为倾销。

　　“0.5佣金”模式本质上属于行业内经营模式革新

　　有论者指出，搜房网的“0.5佣金”模式可能不构成“倾销”或者不正当竞争法规制的其他现有行为模式，但是仍然可以用凡不正当竞争法的一般条款（第二条）予以调整，因为“0.5佣金”模式会损害传统房屋中介经营者的利益，扰乱房地产中介市场的秩序。

　　对于这个问题，笔者认为，不能把行业模式创新和不正当市场竞争混淆起来。不正当竞争行为，本质上就是不正当地获取市场优势竞争地位，或者滥用已经合法形成的市场优势竞争地位。但是，对于那些通过合法的技术革命、模式创新而获得合法的竞争优势，从而合法的获取经营利益的行为，笔者认为属于创新社会的大势所趋，不应予以妨碍。放眼当今四方，互联网、物联网早已成为世界潮流，数字化、虚拟化、拟人化，是技术革命的方向，在此时代背景下，紧跟时代潮流，不断技术创新、模式创新，不断有效评估、控制成本，才是在激烈的市场竞争中的取胜之道。即以房屋中介为例，传统的中介公司需要租用大量店面和人员，而网络中介却只需网络平台和少量管理人员，效率高低，一目了然；利润丰贫，高下立判。显然，在行业模式革命大潮之际，勇于迎接改革浪潮才是行业经营者应有的姿态，一味固守旧有模式和利益格局的消极抵触，并不能带领传统模式走出困局。

　　作者：袁博 上海二中院