来源:IPRdaily
据中国之声《央广新闻》报道,2月初,由于搜房网推出二手房交易0.5佣金,武汉当地30多家中介公司的相关人员上门围堵搜房网武汉公司,致使该办公区一度陷入瘫痪状态,那么,搜房网的“0.5佣金”模式,构成对传统房屋中介公司的不正当竞争吗?
据中国之声《央广新闻》报道,2月初,武汉当地30多家中介公司的相关人员上门围堵搜房网武汉公司,致使该办公区一度陷入瘫痪状态。其实从去年开始,搜房网与房地产中介公司之间的关系就已高度紧张。分析认为,这起事件的导火索主要是搜房网在北京等5个城市试点的“0.5佣金”模式。所谓“0.5佣金”模式,源自搜房网日前试点推出的“直客式”服务,即业主可以通过搜房网的PC或者App委托房产,购房者则可以通过平台直接找到房源进行交易,由于中间节省掉了门店等固定支出和庞大的人员管理支出,全流程服务只需成交价0.5%的中介费。业内专业人士表示:“搜房网推出二手房交易0.5佣金无疑是与传统中介的公开竞争,而且搜房拥有运营成本低、成交效率高的优点,价格上更具有竞争力,必然遭到传统中介的反击和激烈抵制行为。”
那么,搜房网的“0.5佣金”模式,构成对传统房屋中介公司的不正当竞争吗?笔者认为,答案是否定的,原因包括两个方面。
搜房网的“0.5佣金”模式并不构成“倾销”
所谓不正当竞争行为,是指不正当竞争,是指经营者违反本法规定,损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为。而不正当竞争行为,就是经营者在市场交易中,违反自愿、平等、公平、诚实信用的原则和公认的商业道德的行为。在我国的反不正当竞争法,具体的不正当竞争行为包括假冒商品信息、垄断经营、权力经营、违法折扣、虚假宣传、侵犯商业秘密、倾销、搭售、违法有奖销售、损害商誉、违法招投标等形式,以及虽不能被上述行为模式所涵盖,但违反一般的诚实信用和公认商业道德的不正当经营行为。
显然,搜房网的“0.5佣金”模式,最令人诟病的在于其佣金价格远远小于其他房屋中介公司的报价,因此,如果构成不正竞争的话,最可能触犯的是“倾销”条款。
根据我国凡不正当竞争法的规定,所谓倾销,是指经营者为排挤竞争对手,以低于成本的价格销售商品。显然,要构成倾销,必须具备两个不可或缺的法律条件:第一,必须有证据证明其排挤竞争对手的主观意图;第二,销售商品的价格是低于其经营成本。
构成倾销必须同时满足上述两个条件:不具备“排挤竞争对手”主观目的的行为不属于倾销,例如销售鲜活商品、处理即将到期的商品、季节性降价以及为清偿债务、转产、歇业性降价销售商品等;销售商品价格虽明显低于竞争对手但未低于其经营成本的,不构成倾销。例如,在搜房网“0.5佣金”模式下,0.5%的中介费明显低于传统房屋中介公司2%-3%的水平,但是只要没有证据表明其低于自己的经营成本,就不能认定为倾销。
“0.5佣金”模式本质上属于行业内经营模式革新
有论者指出,搜房网的“0.5佣金”模式可能不构成“倾销”或者不正当竞争法规制的其他现有行为模式,但是仍然可以用凡不正当竞争法的一般条款(第二条)予以调整,因为“0.5佣金”模式会损害传统房屋中介经营者的利益,扰乱房地产中介市场的秩序。
对于这个问题,笔者认为,不能把行业模式创新和不正当市场竞争混淆起来。不正当竞争行为,本质上就是不正当地获取市场优势竞争地位,或者滥用已经合法形成的市场优势竞争地位。但是,对于那些通过合法的技术革命、模式创新而获得合法的竞争优势,从而合法的获取经营利益的行为,笔者认为属于创新社会的大势所趋,不应予以妨碍。放眼当今四方,互联网、物联网早已成为世界潮流,数字化、虚拟化、拟人化,是技术革命的方向,在此时代背景下,紧跟时代潮流,不断技术创新、模式创新,不断有效评估、控制成本,才是在激烈的市场竞争中的取胜之道。即以房屋中介为例,传统的中介公司需要租用大量店面和人员,而网络中介却只需网络平台和少量管理人员,效率高低,一目了然;利润丰贫,高下立判。显然,在行业模式革命大潮之际,勇于迎接改革浪潮才是行业经营者应有的姿态,一味固守旧有模式和利益格局的消极抵触,并不能带领传统模式走出困局。
作者:袁博 上海二中院